土地流转怎么调研报告，农村土地流转操作可行性及如何操作

来源：整理时间：2024-02-07 18:20:46 编辑：八论文手机版

1，农村土地流转操作可行性及如何操作

土地流转后如果能到政府的支持，做特色养殖基础，得到政府资助，应该不错。首先立项，其次，要考虑能带动周边农民增收致富。更重要的是能成为各级政府的政绩。

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2，土地二调成果分析报告怎么写

主要提纲：一、调查对象基本情况二、农村城镇土地所有权、使用权现状三、土地所有权、使用权流转的现状、动因四、土地所有权、使用权流转的后果五、通过调查发现主要存在问题有哪些六、几点建议

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3，我目前在做有关土地流转的调查请问哪位目前中国土地流转的典型

我是河北香河县蒋辛屯人，村民流转的地都被政府卖了，万亩良田都变成了工厂和高楼，现在个村都在告状。你可以到镇里和县里去看看，【记住上午去】

你进了不就知道了？进不了的话告诉你也没有意义哈

很多地方都在进行上海浙江流转率比较高成都重庆有一些新探索

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4，如何改善土地低效利用状况的调研报告详细

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土地利用,现状,利用状况,调研,低效,数据统计,新市镇,德清县,基数一、新市镇的土地利用现状和主要问题新市镇地处德清县的东端，辖区范围面积有92平方公里，现有人口7万。上一轮规划是以1999年的土地利用现状数据为基数，以最新（2007年）土地利用现状数据统计与1999年基数对比。

5，土地流转中有什么创新的问题研究

土地制度是农村的基本经营制度。在我国传统农业向现代农业转变的新阶段，推进以土地流转为重心的农村经营机制创新，是现代农业发展的必然趋势，也是进一步深化农村土地产权制度改革的需要。我国农村土地流转的主要制约因素：农村土地流转是一场农业生产关系的深刻变革，涉及农民利益、农业发展和农村未来。为进一步推动我国农村土地流转工作的开展，形成有效的流转机制，课题组提出以下对策建议：总体思路为：以法律制度为保障，以政策引导为补充，注重政策的法律化进程，构建多层次的土地流转市场。具体对策为： 1.构建以《土地管理法》为基础的土地流转法律制度体系。根据我国土地流转的现状，结合现行的相关法律，对《土地管理法》进行修改，确立土地流转权的行使主体、程序、条件、监管以及责任制度，并通过配套的行政法规、规章，保证土地流转在法律层面的可操作性。 2.尽快完成以土地承包经营权为重点的确权、登记、颁证工作。权利确定是权利流转的前提，设定全国、全省统一的确权、登记、颁证时间表，保证土地产权清晰、主体权责明确。涉及农村土地的权利主要包括：农村土地承包经营权、农村集体土地所有权、农村宅基地使用权、农村房屋所有权、农村集体建设用地使用权、农村集体经济组织股权、农业生产设施和用房所有权、农村集体经济组织养殖水面使用权、农村集体林地使用权和林木所有权等。 3.以国家激励政策为导向，鼓励地方出台土地流转的激励政策。国家应根据形势发展，适时出台激励土地流转政策，主要涉及：财政扶持、项目扶持和用地扶持。同时，国家应鼓励各地根据地域特点，在不违背法律、国家政策的前提下，形成覆盖土地流转各方面的地方政策激励体系。 4.建立健全土地流转市场，为土地流转提供全方位的服务。一是建立市县、乡镇、村组三级流转服务平台；二是建立土地流转信息网络；三是建立科学合理的土地流转价格评估机制；四是提供土地流转业务指导、利益协调和纠纷调处等服务。在条件具备时，可建立区域、全国统一的土地流转市场。 5.发展新型经营主体，鼓励多元化的土地经营活动。对现实存在的各类土地经营方式和经营主体进行全面梳理，强化土地流转的意思自治，赋予各类经营者独立的市场主体地位，减少或取消经营农业的主体限制，纠正经营中的非农化、非粮化现象，控制和化解土地经营风险。 6.创新农村金融机制，为土地流转提供资金支持。大力发展村镇银行、合作银行等新型农村金融机构，允许有条件的涉农企业、合作组织设立担保机构，放开土地承包经营权抵押贷款，探索开展在田农作物预期收成抵押和畜禽、水产等活物抵押贷款业务，对粮食等主要农作物、水产、畜牧、农机等实现农业政策性保险全覆盖。 7.实现城乡统筹，解除土地流转后顾之忧。一是建立农村劳动力向非农领域有序转移机制；二是加快建立城乡统一的劳动力市场；三是全面建立健全多层次农村社会保障制度；四是加强农村新型功能社区建设。 8.实行城乡建设用地同地同价同权，切实维护农民利益。一是逐步建立城乡建设用地统一市场，实行农村集体建设用地所有权和国有建设用地所有权同等待遇，即：同地、同价、同权；二是保证农村集体土地出让收益大部分用于农业基础设施建设和被征地农民的补偿安置；三是严格界定公益性和经营性建设用地范围，逐步缩小征地范围，完善补偿安置机制。 9.培育新型职业农民，提升农业经营管理水平。一是按照专业化、标准化、规模化、集约化生产要求，制定农业职业资格准入制度；二是重点培养生产技能型、经营管理型、技术服务型和市场营销型等适应现代农业发展要求的职业农民；三是充分运用职业院校、农广校、阳光工程培训基地等平台，加大农村经营管理培训、职业技能培训、农业技术培训力度。

对于农村劳动力向城市慢慢转移对土地而言有一定的影响，虽然国家为提高人民生活水平提高了农民工工资，但这影响了土地的供给曲线，所以国家一方面提高农民工工资另一方面鼓励耕地给与相对的补助。因为工资的利润大于农民种地所得的利润制使农民愿意放弃土地去打工谋求高的回报，然而城市人的供给粮食的主要来源于农村，当城市新曾人口慢慢增长是他们对粮食的需求也在不断上升，但农民土地的流失或荒废使得供给不足，造成供小于求供求曲线不平衡，而是粮价不断攀升，这时工人抱怨工资太低不够消费不够生活然而又会给企业带来压力使得他们生产成本变高物价上升，工资虽然涨了但涨不过物价这使得工人再次不安对工作起到消极作用长次以往恶性循环给国家造成很大压力迫使国家又发行土地优惠政策，这样的是一个不断循环的恶性循环，只能去治本改变粮食的供给问题使得供求达到最佳平衡状态……

6，集体建设用地流转研究

我最近也在研究这个：给你分享点材料嘛：　　《成都市集体建设用地使用权流转管理办法（试行）》的理解与适用（一）　　一、《办法》出台的目的是什么？　　答：出台《办法》的主要目的是为了统筹城乡经济社会发展，促进“三个集中”，优化土地资源配置，加强集体建设用地使用权流转管理，维护土地所有者和土地使用者的合法权益。　　二、集体建设用地产权人如何界定？　　答：我国实行土地的社会主义土地公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有，由国务院代表国家行使土地所有权。劳动群众集体所有，即农民集体所有。农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。　　集体建设用地使用权人，是指依法取得集体建设用地使用权并持有集体建设用地使用证的自然人、法人或其他组织。　　三、什么是建设用地？　　答：我国实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。国家严格限制农用地转为建设用地。　　所谓建设用地，就是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。　　四、什么是集体建设用地使用权？　　答：集体建设用地使用权是土地使用者依法取得并按规定使用集体所有的建设用地的法律权利。　　五、如何依法取得集体建设用地？　　答：1、按照《土地管理法》规定的权限和程序，经批准取得集体建设用地。　　2、按照“城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩”的方式，经有权机关批准立项，通过实施土地综合整理取得符合规划的集体建设用地。　　六、什么是土地整理？　　答：土地整理是由县、乡（镇）人民政府组织农村集体经济组织，按照土地利用总体规划、村镇建设规划和农业产业布局规划，经省、市国土资源部门批准立项后，对田、水、路、林、村进行综合整治，提高耕地质量，增加有效耕地面积，改善农民居住条件和环境的行为。　　七、什么是城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩？　　答：国务院在《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）指出“鼓励农村建设用地整理，城镇建设用地增加要与农村建设用地减少相挂钩。”　　城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩，是指依据土地利用总体规划，将若干拟复垦为耕地（或农用地）的农村建设用地地块（拆旧区）和拟用于城镇建设、农民居住区建设的地块（建新区），共同组成建新拆旧项目区（以下简称项目区），通过农村建设用地的建新拆旧和土地复垦，最终实现项目区内建设用地总量不增加，耕地面积不减少，用地布局更加合理，集约化水平大幅度提高的土地整理工作。　　八、成都市集体建设用地的用途？　　答：成都市集体建设用地只能用于工业、商业、旅游业、服务业等生产、经营用途和建设农民住房，以及按规定面积修建的农村集体经济组织租赁性经营房屋。　　在集体建设用地上建设的农民住房，只限于本集体经济组织的农民及土地整理项目区的农民居住。　　在集体建设用地上建设的租赁性经营房屋，只能由本集体经济组织出租经营，但出租期限不得超过《合同法》的规定。　　成都市集体建设用地不能用于商品住宅开发。　　九、成都市集体建设用地使用权流转有哪些限制情形？　　答：（一）在城市（中心城区、县城）规划建设用地区范围内的（即规划确定要实施集体土地征收的区域）的集体建设用地不能流转；　　（二）在规划确定的土地综合整理项目区内，未实施整理的集体建设用地不能流转；　　（三）土地权属有争议的集体建设用地不能流转；　　（四）司法机关依法裁定查封或者以其他形式限制土地权利的集体建设用地不能流转；　　（五）初次流转后，土地使用者未按流转合同约定动工建设的的集体建设用地不能流转。

集体建设用地,是指乡村、集镇内的住宅建筑、公共建筑、公共设施、道路、绿化以及乡村企业、事业等各项用地。它主要包含以下三个部分:乡(镇)、村企业建设用地,乡(镇)村公共设施和公益事业建设用地,农村居民住宅建设用地。集体建设用地的规划,应当遵循合理布局、节约用地、有利生产、方便生活的原则。集体建设用地的流转,是经规划为建设用地的集体土地的所有者、所有权行使者、使用者,依法将建设用地的使用权以转让、出租、作价入股、合作、联营的方式移转给受让人,并通过签订集体建设用地有偿使用合同,取得一定数量的土地收益的土地法律制度。集体建设用地流转的主体,分流转方和受让方。流转方,既有乡(镇)、村集体经济组织等集体土地所有者所有权的行使者,还有乡(镇)、村企业等经济组织和个人等依法享有建设用地使用权益的土地使用者。受让方,即土地使用者,既可以是本集体经济组织的内部成员,也可以是其他集体经济及其成员,甚至可以是其他法人和个人。当前各地集体建设用地流转的实践状况不一致,主要是受到所在地区的经济发展水平状况的制约:(1)在农村经济欠发达地区,形式上一般仅限于农民出租住宅和市场出租摊位所涉的土地流转;(2)在农村经济中等发展地区,形式上除出租住宅、摊位外,已经涉及农村企业改制、改组和盘活厂房、场地过程中的土地使用权;(3)在农村经济发达地区,以转让、出租为主的多种形式并存,更趋于灵活。同时,流转涉及的地类较全,数量也较大。可以说,建设用地流转在这些地区已得全面发展,在土地交易市场体系的地位日益重要。农村集体经济组织进行规模经营土地资产的局面已经来临。当前,集体建设用地的流转形式主要包括以下几种: (1)农村集体经济组织直接转让、出租土地使用权; (2)农村房屋产权人转让、出租房产时,连带转让、出租土地使用权; (3)乡村企业的兼并、改制过程中涉及集体土地转让、出租; (4)农村集体经济组织以土地使用权作价入股、联营等形式新办企业; (5)村集体经济组织以土使用权合作的方式开发项目; (6)经征用、补办为国有土地并输转让、出租; (7)由于企业破产清算或债权债务因素,经司法裁定发生流转。推行集体建设用地流转,有利于农村经济改革的深化,有利于农村土地法律制度的完善。正确实施建设用地流转的重要意义,应包括以下三个方面: (1)维护了土地公有制和农村集体经济组织的合法权益,使土地所有权在经济上得到体现,有利于农村经济组织的进一步巩固和发展。 (2)有利于防止浪费土地,调动土地的合理配置,促进土地的合理利用,提高土地经济效益。 (3)一定程度上减轻国家、集体的经济负担,弥补农村建设资金的不足,为农村的土地开发和兴办公益事业提供经济上的保证。三、建立村民股份制法人模式的土地产权制度。当前,我国法律尚不能明确指出集体土地所有权主体。如《民法通则》规定“集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有”。这一规定没有明确指出所有权主体,导致集体、集体经济组织、村民对土地的权属显示不清。我国学者一直以来从不同角度提出了各自的观点。总的来看,无论何种观点均有其缺陷性。近年来,在物权法、民法典的创制过程中,就体现二种观点。 (1)一种观点认为:集体土地属于该集体全体成员共同所有。《中国物权法草案建议稿》对集体土地所有权归属明确规定“属于全体居民共同所有”。此观点完全引入“共同所有”的概念,又指出农村集体土地由其所涉集体的内部成员共同享有权利(占有、使用、收益、处分四项权能),共同受“不得划分份额,不得转让继承”的限制。而内部成员直接享有权利则体现在使用土地方面和土地收益方面。这一观点有其缺陷: ①集体、全体成员因出生、婚姻、死亡迁徙等原因始终处于动态,是一个变量。这使得集体组织在确定所有者具体权属和土地收益分配的操作上产生极困难。 ②共同所有的观点,与我国农村现阶段“乡(镇)、村集体所有”所有制相冲突。现阶段,农村集体土地事实上由村、村民小组、乡镇实际控制。 ③共同所有的观点,容易引起土地私有化,会背离**土地公有制原则。 (2)另一种观点认为:集体土地由该村集体经济组织或村民委员会行使所有权。《中国民法典(草案)》的物权法编第六章第五十八条的规定“农村集体土地属于村农民集体所有的,由该村集体经济组织或村民委员会行使所有权。”此观点的产生,实际上学者们已经注意到前一观点的缺陷性,于是提出“集体土地属于农村集体所有的,由该村集体经济组织或村民委员会行使所有权。”但这一提法仍没有解决问题的结症。其缺陷性体现在: (1)对集体所有权主体不予明确“农村集体所有”是一个模糊概念。看该款表述,所有权主体,既不是农民,也不是集体经济组织或村民委员会。 (2)集体土地受益者——农民,如何从所有权行使者获得的权益,由于缺乏法律依据造成权益实现困难。 (3)“村集体经济组织”又是不明确概念。因此,法律应当明确规定集体土地所有权主体为股份制法人,可表述为“农村集体土地属于村集体经济组织成立的股份制法人所有”。同时也可规定股份制法人可以是村经济合作社或是村土地资产经营公司,可以是乡镇资产经营公司或乡镇土地资产经营公司。作为村集体内部成员或乡镇集体内部成员的每个村民以股份制形式,享有与其他成员平等的使用上收益上权益。股份制法人则代表全体股份成员的利益。两者产权关系,股份制法人与村民的财产权相互独立,各自承担自己的民事责任,村民对股份制法人则享有较公司股东更广泛的权利的成员权。这种权利,不仅限于表决权,收益权等股东权利,它还应包括特有的股份法人资产流转使用权和股份制法人投资的公共设施、公益设施使用权利等等。股份制法人的设立,同时引入类似公司法上的股东会、董事会模式的议事规则,使其具有现代理念决策机制,从而保证其对集体土地的权益行使更加规范。采用股份制法人模式是基于如下几个因素: (1)股份制法人为集体土地所有者、经营者,并不需要改变我国农村土地的结构状况,也不是对现行集体土地所有制的根本改变,它只是对集体土地所有权主体的确认。股份制法人作为集体土地所有者,是对我国农村土地现状的承认,并没有根本否定村、村民小组、乡镇是事实上土地所有者的状况。 (2)股份制法人为集体土地所有者、经营者,符合我国**土地公有制性质,明确了法律上的土地所有权关系。其对本集体所有的土地享有法人所有权与农村集体所有制的性质相符合。 (3)股份制法人作为集体土地所有者,从而排除“村集体经济组织”的模糊概念,排除“村民委员会、乡镇人民**”非经济主体的概念,显得更为科学。